合同效力  无权处分

    最高人民法院司法解释

    共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

    以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。

    ——最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89、113条(1988年4月2日，法[办]发[1988]6号)。

    转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

    ——最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条(2005年6月18日，法释[2005]5号)。

    最高人民法院答复

广西壮族自治区高级人民法院：

    你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

    以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25％以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

    对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

    ——最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(2003年6月9日，法函[2003]24号)。

河南省高级人民法院：

    你院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示》收悉，经研究，答复如下：

    根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。

    ——最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》(2005年11月16日，[2005]民二他字第8号)，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2006年第1辑(总第9辑)，人民法院出版社2006年版，第101页。

    最高人民法院司法政策精神

    《物权法》第15条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。该原则对于保护交易安全具有重要作用，虽然主要规定在不动产物权方面，但除非法律另有规定，该原则同样体现在其他物权变动方面。

    ——奚晓明：《充分发挥民商事审判职能作用，为构建社会主义和谐社会提供司法保障——在全国民商事审判工作会议上的讲话》(2007年5月30日)，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版，第55页。

    在商品房买卖这种典型的不动产交易中，物权变动当然就有了其原因，即商品房买卖合同。相对应的是，商品房所有权的移转应成为这一原因的结果。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。

    如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。

    ——最高人民法院物权法研究小组编著：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第85—92页。

    导读和说明

    在1999年3月15日《合同法》颁布之前，民事立法并未对无权处分行为的效力作出明确规定，只是在最高人民法院的司法解释中有些体现。最早规范无权处分行为的典型形态之一的出卖他人之物行为效力的司法解释是最高人民法院华东分院1951年4月16日《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》，其中规定，房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，属于无效。1979年2月2日发布的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》以及在其后1984年8月30日公布的最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条均明确规定，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。1986年《民法通则》关于无效民事行为的列举中并未对出让他人之物的行为的效力予以规定。1988年1月26日最高人民法院《民法通则若干意见》第89条对无权处分行为的效力作出了“一般应认定为无效”的规定。1999年3月15日《合同法》第51条明文规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但对该条的理解存在不同观点。其中一种观点认为，效力待定的是债权合同，这实质上可归入无效说。如最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方不能取得处分权或权利人没有追认，则合同无效。另一种观点认为，效力待定的是物权行为，而非债权合同。这种观点认为应当坚持“物权变动原因和结果区分”原则，区分负担行为和处分行为，债权合同属于负担行为，其效力不以处分人具有所有权或处分权为要件，处分他人之物的行为是处分行为，其效力未定并取决于权利人是否追认或出卖人是否取得处分权，若权利人嗣后不予追认或处分人未取得处分权，则处分行为自始无效，处分人因其不能履行合同而应承担违约责任。2007年5月30日最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话中指出，《物权法》第15条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。