最高人民法院司法观点集成  之
多重买卖合同的效力

    关键词

    合同  多重买卖  效力

    最高人民法院司法解释

    预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。

    ——最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条(1995年12月27日，法发[1996]2号)。

    土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

    (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

    (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

    (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

    (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

    ——最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条(2005年6月18日，法释[2005]5号)。

    发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：  (一)已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；(二)均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；(三)依前面两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包土地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。

    ——最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第20条(2005年7月9日，法释[2005]6号)

    最高人民法院司法政策精神

    关于多重买卖的效力问题。

    在买卖标的物未交付前，实际上多为出卖人占有，在出卖人就同一标的物同时或先后出卖给不同的买受人时，将发生多重买卖。关于多重买卖的效力问题，审判实践中也有较大分歧。有观点认为，因出卖人违反诚实信用原则，因此成立在后的买卖合同应当是无效的合同。我们认为，由于买卖合同在双方产生的是之债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此，在发生多重买卖情形时，除非存在《合同法》第52条的规定情形，各个买卖合同皆应有效。但由于标的物的所有权只能归由一个买受人取得。因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他出卖人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。

    ——宋晓明：《加强调查研究，探索解决之道——就在全国民商事审判工作会议中提出的若干疑难问题答记者问》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版，第82页。

    最高人民法院终审裁判、公报案例

    浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案(最高人民法院[2001]民二终字第197号民事判决书，判决时间：2004年11月9日)。

    裁判摘要：当事人以同一标的先后与他人签订两个协议，两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前协议有效而认定后协议无效，或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。

    最高人民法院认为：自来水公司等三公司诉请原审法院确认效力的《关于筹建三清乡金沙索道协议书》以及《关于组建三清山金沙索道有限责任公司协议书》，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均未抗辩上述合同不是其真实意思表示，根据本院《合同法解释(一)》第3条所确立的认定合同效力的原则以及《合同法》第52条的规定，应认定上述合同合法有效。

    三清山管委会与新海公司在有关合同中约定，在三清山范围内确需建第二条旅游索道时(第一条索道系指已经建成并投入使用的三清山梯云岭景区空中旅游缆车)，应由三清山索道公司投资承建，江西省高级人民法院已生效的[2002]赣民再终字第12号民事判决确认了该合同的效力。在上述协议签订之后，三清山管委会又与自来水公司等三公司签订《关于筹建三清乡金沙索道协议书》以及《关于组建三清山金沙索道有限责任公司协议书》，明确约定了由自来水公司等三公司修建三清山金沙索道，并具体约定了索道线路、长度、质量标准、建设资金以及建设周期等相关内容。虽然三清山管委会与自来水公司等三公司的合同签订在后，但因三清山管委会与新海公司在此之前签订的合同仅约定第二条索道应由三清山索道公司独家投资承建，但双方尚未具体约定该索道线路、长度、质量标准、建设资金以及建设周期等内容，在三清山管委会又与自来水公司等三公司签订合同时，三清山第二条索道并未由三清山索道公司实际投资承建。因此，就合同标的而言，签订在后的合同并不构成自始客观不能，且该合同内容以及当事人意思表示均不存在无效因素，因此，三清山管委会与自来水公司的合同不因签订在后而无效或与签订在前的合同产生效力上的差异。自来水公司等三公司和香港新海国际集团有限公司均可依各自合同关系请求三清山管委会履行合同。如果三清山管委会履行其与自来水公司等三公司所签订的合同，即由自来水公司等三公司投资修建第二条索道，那么在事实上将导致三清山索道公司失去修建第二条索道的机会，在法律后果上可能构成三清山管委会对新海公司的违约。对此，三清山索道公司可以依法请求三清山管委会承担违约责任，而不能在本案中请求确认三清山管委会与自来水公司等三公司签订的合同无效。因此，上诉人三清山索道公司以本案原审法院已生效的[2002]赣民再终字第12号民事判决已确认新海公司与三清山管委会合同效力为由，抗辩自来水公司等三公司与三清山管委会所签订合同的效力，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然，新海公司向江西省上饶市信州区人民法院起诉时请求确认的是新海公司与三清山管委会之间合同的效力以及自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力，但该案业经再审，终审判决(即[2002]赣民再终字第12号民事判决)对自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力问题未予审理，因此，原审法院一审受理本案并对自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力作出认定，程序合法，上诉人三清山索道公司有关本案一审系重复诉讼以及本案原审判决与已经生效判决相矛盾的上诉理由，本院不予支持。

    就本案而言，自来水公司等三公司与三清山管委会所签订的一系列合同仅设定了合同双方的权利义务关系，没有为三清山索道公司设定权利和义务，三清山索道公司作为该合同关系之外的主体，对不涉及自己利益的他人合同关系的效力以及诉讼管辖问题均没有独立的请求权。三清山索道公司虽由原审法院通知参加诉讼，但因其不具有当事人的诉讼权利且原审判决也未判令其承担责任，其所提出的原审法院未对其诉讼请求作出判决、未对其管辖异议作出书面裁定等程序违法的上诉理由，本院均不予支持。原审判决判令三清山管委会赔偿自来水公司等三公司损失人民币10万元，三清山管委会未提起上诉，根据本院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条的规定，对此本院不予审理，原审相关判项本院径行予以维持。

    ——《最高人民法院公报》2005年第4期。

    导读和说明

    对于“一房数卖、一地数转、一地数包”这类现象，对于其中数个合同的效力如何认定，最高人民法院的司法态度也经历了一个转变的过程。1995年12月27日，最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；在未办理房屋所有权证登记的，后一个房屋预售合同无效。2005年6月18日最高人民法院在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件造用法律问题的解释》中认可了就同一出让土地使用权订立的数个转让合同的效力并无差别，当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。