房价之前的迅猛增长,使得一些人当天卖出去的房子,隔天就可能又涨数万元。巨额利益的驱动下,一部分卖房人置诚信于不顾,想尽各种办法毁约,再寻高价买主。现如今,大量的房屋买卖纠纷不断涌现。

事实上,北京市海淀区人民法院法官孟凯锋提示说,卖房人通过违约想要获得更大的利益,实际上是很难实现的。不仅如此,按照法律规定,卖房人还需对他的违法行为付出相应的代价。

一房两卖判赔高额差价

刘女士通过中介与房主崔女士签订了房屋买卖合同,约定成交价为71万元,刘女士当即交纳了房屋定金,并经过崔女士的认可,向监管银行交纳了首付款21万余元。

可因刘女士不是购买首套住房,无法向已确定的监管银行申请贷款优惠,为此,中介公司积极推荐了其他的银行,但是需要崔女士配合。此时,崔女士的态度突然发生转变,不仅不配合,还以刘女士无法贷款为由要求解除合同。为此,双方引发纠纷。诉讼期间,崔女士又擅自将诉争的房屋转卖给他人。

法院审理后,认定刘女士和崔女士签订的房屋买卖合同合法有效,崔女士拒绝协助办理贷款,违反了合同的约定,且其在诉讼中擅自将诉争房屋出售他人并过户,也应当承担违约责任。据此,法院判决崔女士返还定金和首付款23万余元,并赔偿刘女士由此造成的房屋差价损失62万余元,中介费3万余元。

孟凯锋法官解释说,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方当事人应认真履行合同,不能随便变更和解除。上述案件中,崔女士已经将房屋转卖给他人并且履行了过户手续,导致合同已经无法实际履行,因此只能解除合同。合同解除的原因是崔女士不认真履行合同,并在诉讼中将房屋转卖他人,因此应当由崔女士承担违约责任,将已经收取的定金、首付款返还,并赔偿刘女士因房价上涨所造成的损失和中介费。

隐瞒实情导致合同无效

在医院工作的任女士,选中了离医院不远的一处两居室,通过中介与房屋产权证的登记人白先生签订了房屋买卖合同,确定的成交价格170余万元。任女士随即支付了定金5万元,并向银行交了101万元的房款。但之后,白先生的前妻谭女士及其子小白却提起了诉讼,以白先生无权处分为由,要求确认房屋买卖合同无效。

原来,白先生和谭女士离婚时并未对房产进行分割,卖房时白先生提供的是一份假的离婚协议,其实白先生对房屋并不拥有全部的所有权。诉讼中,任女士和白先生之间签订的买卖合同被法院认定无效。为此,任女士将白先生告上法院,要求返还购房款及利息,赔偿信赖利益损失和中介费共计35万余元。

对于任女士的起诉,法院判定,白先生返还定金及购房款,并支付利息,同时赔偿任女士损失33万元。

法官分析说,根据合同法的规定,合同无效或者被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,因为白先生的过错,致使任女士和白先生签订的房屋买卖合同被法院宣告无效,其理应返还所得到的定金和房款。与此同时,因房价上涨,任女士现在已经无法按照双方签订合同时的房屋价格购买到房屋,也就意味着任女士因为相信与白先生之间的合同能够履行,因此放弃了另订其他合同的机会,造成了信赖利益的损失,因此法院判令白先生赔偿任女士所遭受的中介费和房价上涨的损失。

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