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| 房价缩水引发退房潮 购房者该如何正确维权 邯郸房产律师 |
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近期，随着楼市调控效果逐步显现，商品房降价风波徐徐拉开大幕。北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，纷纷要求“退房”，那么，依据现行法律，按揭购房的业主们能要求退房吗？按照我国的相关法律，购买者遭遇商品房权利有瑕疵、无证卖房、商品房面积误差大、质量有问题等五类情形可以有权要求退房。
退房情形1 商品房权利有瑕疵
【案例】2011年5月18日，魏文莉与一家房产公司签订了一份购房合同，并于同日交付了41万5千元首付款，谁知到了10月20日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了，办不了房产证。一怒之下，魏文莉要求与房产商解除合同，而房产商却百般推诿。无奈之下，魏文莉一纸诉状把该房产商告上了法庭。
【点评】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。 办案中开发商在未告知魏文莉的情况下，将该房产抵押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。现实中，有些开发商因为种种原因，会在与业主签订合同后，又将同一房屋抵押给第三方，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务。这种情况在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款，解除抵押，出现纠纷的可能性较小，但在如今整体房市低迷，开发商回款出现困难时，纠纷出现的几率大为增加。
退房情形2 因政策变更难以实现合同目的
【案例】2011年9月7日，王娟与一家房产公司签订了一份购房合同，并于第二天交了21万定金。不想过了20多天，房屋还没办理登记手续时当地政府出台了限购政策。由于王娟名下已有两套住宅，按照政策规定，王娟不能办理该房产权登记。王娟遂要求退房，但开发商认为王娟违约，拒绝退还21万定金。
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【点评】经法院审理，王娟最终退房成功并要回21万定金。
依据《合同法》第115条规定：“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”依次规定，王娟是不能要回定金的，但是《合同法》第94条规定：当事人因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。
本案中，地方政府的限购政策对于王娟来说即是不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。
退房情形3 开发商无商品房预售许可证
【案例】2011年7月13日，李小华看中了一家房地产开发公司开发的房产，由于当时开发商还未取得预售许可证，李小华有些犹豫。但开发商保证很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》，并交纳了20万定金，到现在为止，该开发商还未取得预售许可证。现在房市低迷，李小华想要退房，又怕开发商不同意。
【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》对此均有详细的规定。
因此，本案中开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。
退房情形4 商品房面积误差大
【案例】2010年12月31日，王海燕从一家房地产开发公司买到一套99平方米的商品房，约定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平方米。考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕2.97平方米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。
【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条及《商品房销售管理办法》第20条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡薄，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
退房情形5 商品房质量不合格
【案例】潘红2010年12月23日从一房地产开发公司买到一套商品房，交房日期为2011年10月1日。但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。后经有关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即找到开发商要求退房，但遭遇开发商百般推诿。
【点评】法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第35条对此也有同样的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”（杜谦） |
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